观点网 备受瞩目的顺义东风商场地块真牛所，正式揭开面纱。
9月24日，北京顺义主城核心区的龙湖·宸翰正式开盘，从官方披露数据来看，当日销售额8.6亿元。
在项目开盘当日，“孪生地块”SY00-0201-093宗地却面临着股权的更迭。
9月24日晚间，大龙地产发布公告称，计划收购北京城竺房地产开发有限公司60%股权，由此获得顺义东风商场地块的控制权。
据了解，顺义新城0201街区的东风商场片区项目SY00-0201-093、096居住用地、SY00-0201-086托幼用地在今年2月正式成交。
上述地块被市场称作“顺义今年最好的地”，但伴随着接连的交易，地块将被割裂为几个部分，分别由大龙地产、远东宏信作为大股东，且引入龙湖进行代建代销。
大龙地产此番入局究竟为哪般？远东宏信、龙湖在其中又扮演着什么样的角色？
大龙地产考量
自15年前“地王梦”幻灭之后，大龙地产便迎来了长时间的沉寂，如今因顺义一宗热门地块再次进入媒体的聚光灯下。
9月24日晚间，大龙地产发布公告称，该公司与北京顺义新城发展有限公司达成初步意向，拟收购其持有的北京城竺房地产开发有限公司60%股权。
城竺地产的核心资产正是顺义靓地——顺义新城0201街区的东风商场片区项目SY00-0201-093地块R2二类居住用地、SY00-0201-086地块A334托幼用地。
大龙是谁？此番收购为哪般？
过去，大龙地产被市场称作是“名不见经传”的小国企。
早在上世纪九十年代末，作为顺义国资背景的开发企业真牛所，大龙地产便在北京顺义区开发了大量的项目。
在那个遍地是黄金的年代，大龙地产慢慢打响了名气，而后将步子迈出北京，踏入了广东、内蒙古等地。
2005年，大龙地产迎来了第一个高光时刻，通过借壳“塞外茅台”宁城老窖上市，一跃成为北京市首家登陆资本市场的区级地产公司。
根据彼时的公告，大龙地产将旗下三块地产类资产注入上市公司、同时置出酒类资产，“宁城老窖”自此转变为房地产及建筑企业“大龙地产”。
一场腾笼换鸟之后，大龙地产迅速的发展壮大，并在上市当年实现了扭亏为盈。
从过往财报显示，2005年，大龙地产实现营业收入2.78亿元，同比增长4551.76%，同期净利润增长112.62%至1134.12万元。
此后几年时间里，大龙地产更是“步步为赢”，不断发展壮大，很快迎来了第二个高光时刻。
2009年，大龙地产的业绩站上了借壳上市后最高峰，同年实现营收17.48亿元，归属于上市公司股东的净利润为3.39亿元。
也是那一年，大龙地产在鏖战190轮之后，击退了龙湖、远洋、保利等头部企业，以50.5亿价格拿下了天竺22号住宅用地，折合楼面价超过2.9万元/平方米，创造了当时北京土地总价、单价“双料地王”。
光环加持下，大龙地产一时风光无两，然而，变故发生在几个月之后。
2010年1月，欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同，大龙地产被暂停拿地的资格，大手笔夺得的地王地块也因无力支付剩余地价款被北京市国土局收回，同时被没收的还有2亿元保证金。
还没来得及享受一夜成名的甜蜜，大龙地产便落得了钱地两空的尴尬境地。此后几年，这家企业一直没有在北京公开市场拿地，反而走向二三线城市，业绩也不断下坡。
从最新披露的2025年中期报告来看，上半年，大龙地产实现营业收入3.12亿元，同比减少9.53%，归母净亏损达到1075.68万元。
中报显示，目前该公司在售房地产项目仅有五个，包括北京顺义东楼广场、广东中山裕龙君悦、裕龙君汇及裕龙皓泽苑，内蒙古满洲里市裕龙园区真牛所，期内实现销售金额7325.75万元。
期内在建项目1个，为广东省中山市的裕龙臻曦苑项目，规划建面3.92万平方米；储备项目亦为1个，位于内蒙古满洲里市，规划建面20.89万频繁纳米。
换言之，大龙地产土地储备并不算多，在核心城市的储备更是少之又少，急需补充弹药，以维持正常经营。
另一方面，在房地产行业调整，且市场呈现明显结构性分化的当下，一二线城市成为房企布局的重中之重，顺义东风商场地块地处北京核心区，且顺义为大龙地产的“主场”，因此，这一项目成为其瞄准的首要目标。
大龙地产在公告当中亦提到，本次收购股权事项完成后，将取得标的公司控制权，标的公司将纳入公司合并财务报表范围。本次收购股权事项将扩大公司资产规模，增加权益容量，补充公司在北京市顺义区的项目储备，符合公司战略布局，有利于提升公司主营业务的持续经营能力。
三方角色
同样是9月24日，同样是顺义东风商场片区，在大龙收购地块的身侧，一个名为龙湖·宸翰的项目正式开盘，从官方披露数据来看，当日销售8.6亿元。
据中介透露，龙湖·宸翰开盘均价为4.15万元/平方米，97平方米户型卖的最好，目前可选择楼层仅剩一层、二层或者顶楼，剩余118户型、138户型及166户型可选择性较高。
实际上，龙湖·宸翰是顺义东风商场组团地块的一部分。
据了解，顺义东风商场组团地块包含1宗住宅用地及1宗商业用地。其中，住宅部分包括SY00-0201-093号、096号住宅地块，同时涵盖086号托幼用地；商业部分为SY00-0201-116地块，用地面积5.40万平方米，地上建筑规模8.1万平方米。
今年2月26日，上述组团地块在经历三次挂牌之后，爆冷出让。
其中，住宅部分由北京天竺房地产开发有限公司和北京顺义新城发展有限公司以26亿元底价拿下；商业地块由北京顺义商业集团5.64亿元底价摘得。
观点新媒体查阅发现，龙湖·宸翰所处地块正是096号住宅地块，今年6月10日正式签约由龙湖龙智造进行代建代销。
8月29日，龙湖龙智造再度签约093号住宅地块及086号幼托用地，换言之，顺义东风商场住宅部分全部由龙湖代建代销。
值得注意的是，龙湖·宸翰所处地块正是096号住宅地块也在今年年中引入了新的“金主”。
企查查显示，096号住宅地块项目公司名为北京兴竺房地产开发有限公司，在3月19日注册，原本由顺义新城发展持有99%股权，天竺地产持股1%。
而后6月15日，兴竺地产发生股权变更，北京宏琨城市开发建设有限公司出资9.1亿元成为大股东，持股比例为70%，顺义新城发展和天竺地产的持股比例则降至29.7%和0.3%。
宏琨城开大股东为上海骏瞻企业管理有限公司，背后为香港上市公司远东宏信。这也意味着，此次大龙地产进行股权收购之后，093、096号住宅地块将由不同股东方接手。
至于龙湖在其中的角色是否会出现相应调整，业内人士认为，调整的可能性不大，大概率还是龙湖继续代建这一项目。
与此同时，紧随股权的调整，顺义东风商场组团地块的规划、设计也迎来新的拷问。
其一，093、096号住宅地块作为并蒂莲，此前的出让文件明确可做兼容。
按照出让文件，“支持093和096地块使用性质兼容，兼容用途应符合正面清单管理要求，且兼容功能的总地上建筑规模，不超过地上总建筑规模的15%”。
另根据市场消息，在地块拍卖之前，金茂、招商等均就地块做出了相关设计方案，且均将096、093号地块融为一体设计，打破了原有界限。
然而，伴随着不同股东入驻以及龙湖·宸翰开盘，有业内人士透露，未来地块或将按照原有的规划、形状及大小打造，兼容的可能性并不大。
其二，顺义东风商场住宅部分地块的拿地方天竺地产为大龙控股全资子公司，与上市公司大龙地产同宗同源。
此外，大龙控股、顺义新城发展、顺义商业集团均隶属于顺义国资委。为何地块不是整体注入上市平台大龙地产，反而引入远东宏信“横插一脚”？
这一点从大龙地产的资金状况或能窥探一二。
截至2025年中期，大龙地产在售货币资金仅有3.08亿元，净资产17.16亿元；或许是为了避免重蹈当年的“地王”覆辙，不得不忍痛割爱，将096号地皮拱手让人。从另一个层面来看，组团地块整体面积较大，远东宏信的入局能够为项目提供更充足的资金支持。
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